Comment éviter la taxe d’habitation en mettant son logement en location courte durée ?

Mettre un bien en location courte durée, comme sur Airbnb ou Booking, peut générer des revenus intéressants, mais la question de la fiscalité reste centrale, notamment celle de la taxe d’habitation. En effet, les propriétaires ou locataires qui mettent leur logement en location ponctuelle se demandent souvent comment éviter de payer cette taxe. Que vous louiez en nom propre, via une société, ou que vous soyez en sous-location professionnelle, voici des conseils pour optimiser votre gestion fiscale et comprendre les obligations associées.

1. Comprendre la taxe d’habitation dans le cadre de la location courte durée

La taxe d’habitation est un impôt local calculé en fonction des caractéristiques du logement et du profil fiscal de l’occupant au 1er janvier de l’année en cours. Elle est en général due par l’occupant principal du logement, mais en cas de mise en location de courte durée, des subtilités fiscales s’appliquent :

• Résidence principale : Si vous occupez le logement comme résidence principale, mais le louez de manière ponctuelle (moins de 120 jours par an), vous restez redevable de la taxe d’habitation. Cependant, dans certains cas, elle peut être réduite ou supprimée en fonction de votre profil fiscal.

• Résidence secondaire : Si le bien est une résidence secondaire, la taxe d’habitation reste due. L’absence d’occupation permanente n'exonère pas du paiement, mais d’autres démarches sont envisageables pour limiter les frais.

2. Mettre son bien en location en nom propre : les options possibles

En tant que propriétaire en nom propre, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux, mais attention, la mise en location ne vous exonère pas automatiquement de la taxe d’habitation. Voici comment procéder pour l'optimiser :

• Déclarer une location saisonnière : Si le logement est en location courte durée et principalement utilisé par des voyageurs, vous pouvez le déclarer en tant que location meublée de tourisme. Cette déclaration spécifique permet de ne pas payer la taxe d’habitation à condition que le bien ne soit pas considéré comme votre résidence principale.

• Limiter la durée d'occupation personnelle : Louer le bien de manière régulière tout au long de l'année peut convaincre l'administration fiscale de reclasser votre bien en "local commercial" dans certains cas. Ce changement de statut est favorable, car il rend le logement redevable uniquement de la taxe foncière (à la charge du propriétaire) et non de la taxe d’habitation.

• Vérifier les seuils d’exonération et les abattements locaux : Certaines communes appliquent des abattements ou des exonérations pour les propriétaires ayant un faible revenu ou pour des logements situés dans des zones à forte pression locative. Se renseigner auprès de la mairie peut parfois permettre des réductions de taxe d’habitation.

3. Créer une société pour la location courte durée : avantages et obligations

Louer un logement via une société, que ce soit une SARL de famille, une SCI ou même une SASU, peut être un moyen efficace d'optimiser sa fiscalité et de limiter le paiement de la taxe d’habitation :

• Location meublée professionnelle (LMP) : En tant que LMP, vous pouvez louer des biens en meublé pour de la courte durée sans être redevable de la taxe d’habitation, car le bien est considéré comme un local à usage commercial. Cependant, ce statut implique de respecter certains seuils de revenus et de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, avec une inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

• SCI (Société Civile Immobilière) : Bien que la SCI soit en général dédiée à la location nue, elle peut louer un bien en meublé sous certaines conditions (activité de location ponctuelle limitée). L’avantage est que le bien en SCI n’est pas rattaché à un usage personnel et peut parfois bénéficier d’une exonération de taxe d’habitation si l’administration le considère comme un local locatif uniquement.

• Gestion en SASU ou SARL pour les biens destinés exclusivement à la location courte durée : Avec une société dédiée à la location, les biens sont automatiquement classés comme locatifs, ce qui dispense de taxe d’habitation mais impose la taxe foncière et les charges fiscales associées aux revenus locatifs.

4. Sous-location professionnelle et exonération de la taxe d’habitation

Pour les locataires qui pratiquent la sous-location professionnelle, la question de la taxe d’habitation est également cruciale. Sous-louer un bien avec l’accord du propriétaire est possible, mais la fiscalité diffère selon l’usage :

• Sous-location avec usage exclusif pour voyageurs : Si le locataire principal n’occupe pas le logement à titre personnel et que le bien est sous-loué exclusivement pour de la location courte durée, il peut être reclassé en local commercial. Ce changement permet d’éviter la taxe d’habitation, bien que cela dépende souvent de l’accord du propriétaire et des dispositions du bail initial.

• Obtenir une exonération en cas d’accord avec le propriétaire : Si le locataire peut démontrer que le bien n’est pas une résidence principale et qu’il ne l’occupe pas, une demande de requalification peut être faite auprès des autorités fiscales. Cela permet de requalifier la location en usage locatif touristique, exonérant ainsi de la taxe d’habitation.

5. Les précautions à prendre pour rester en conformité

Bien que ces stratégies puissent permettre d’optimiser les charges liées à la taxe d’habitation, il est essentiel de rester conforme aux règles pour éviter tout redressement fiscal :

• Rester transparent sur la destination du bien : Déclarer honnêtement l'usage du bien est important, surtout si vous envisagez de louer en courte durée et que le bien ne sert pas de résidence principale.

• Conserver les justificatifs de location : Il peut être judicieux de conserver les preuves de location (contrats, échanges de réservation, etc.) pour justifier l’activité locative et prouver que le logement est bien utilisé à des fins de location.

• Se renseigner sur les règles communales : Certaines villes imposent des réglementations spécifiques, notamment les zones de tension locative. En respectant les démarches légales, vous sécurisez votre activité locative.

En conclusion

Éviter la taxe d’habitation en mettant un logement en location courte durée est possible sous certaines conditions, mais cela nécessite une bonne compréhension des règles fiscales et des statuts adaptés à votre profil (en nom propre, en société ou en sous-location professionnelle). Pour ceux qui souhaitent optimiser cette activité, il peut être intéressant de se rapprocher d’un expert-comptable ou d’un conseiller fiscal pour vérifier les options et s’assurer d’une gestion sereine et conforme de vos biens en location courte durée.