Les impacts de la loi dite "Anti-airbnb" : la location courte durée restera t'elle intéressante pour les investisseurs ?

L’adoption récente de la loi dite "Anti-Airbnb" par l’Assemblée nationale suscite de nombreuses interrogations parmi les investisseurs immobiliers. Cette législation, visant à encadrer les locations de courte durée et à modifier leur régime fiscal, soulève une question cruciale : est-il encore intéressant de louer un bien sur des plateformes comme Airbnb ? Malgré les changements annoncés, de nombreux experts s’accordent à dire que la rentabilité de ce type d’investissement reste largement préservée. Décryptons ensemble les impacts réels de cette loi.

Des modifications fiscales limitées

L’un des points centraux de cette loi concerne la révision de l’abattement fiscal accordé aux loueurs de meublés touristiques sous le régime micro-BIC. Désormais :

• L’abattement pour les meublés classés passe de 71 % à 50 %.

• Celui pour les meublés non-classés est réduit de 50 % à 30 %.

Cependant, cette mesure cible principalement les particuliers qui louent occasionnellement leur bien en courte durée. Les investisseurs professionnels, eux, privilégient généralement le régime réel, bien plus avantageux fiscalement. Ce régime permet notamment de déduire les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) et de profiter du mécanisme d’amortissement.

Ainsi, pour la majorité des investisseurs, cette modification de la fiscalité aura un impact très limité. Elle pourrait même inciter certains particuliers à abandonner le régime micro-BIC pour adopter le régime réel, sans pour autant renoncer à la location courte durée.

Un cadre réglementaire renforcé pour les maires

L’aspect le plus structurant de cette loi réside dans les outils mis à disposition des maires pour réguler la location de courte durée. Ils peuvent désormais :

• Exiger un changement d’usage : Les propriétaires devront obtenir une autorisation pour transformer un logement en local commercial, avec possibilité de refus ou de compensation.

• Fixer des quotas par quartier : Les municipalités pourront limiter le nombre de meublés touristiques dans certaines zones.

• Appliquer les normes de rénovation énergétique : À partir de 2025, les passoires thermiques classées G seront interdites à la location, y compris pour les meublés touristiques. Un délai de 10 ans est accordé aux logements déjà en activité, mais les nouveaux devront immédiatement se conformer à ces exigences.

Ces dispositions visent à préserver l’équilibre entre les locations touristiques et les besoins en logements à long terme, tout en répondant aux enjeux écologiques.

Quel avenir pour la location courte durée ?

Malgré ces nouvelles contraintes, la rentabilité des locations courtes durées, en particulier sous le régime réel, reste élevée. En effet :

1. Les charges déductibles augmentent avec la réglementation : Les frais liés aux rénovations énergétiques peuvent être amortis, réduisant encore la fiscalité sur les revenus locatifs.

2. La fiscalité sur la revente reste avantageuse : Les biens conservés longtemps bénéficient d’une dégressivité de l’impôt sur les plus-values, jusqu’à une exonération totale après 22 à 30 ans, selon les prélèvements.

3. La demande locative touristique reste forte : Dans les zones attractives, la location courte durée offre des rendements supérieurs à ceux de la location classique.

   
   

Une tentative d’encourager la location longue durée

Pour favoriser la location nue, le gouvernement envisage également des ajustements fiscaux, comme un abattement porté à 50 % pour le régime micro-foncier (contre 30 % actuellement). Toutefois, même avec cette amélioration, la location meublée au régime réel reste bien plus avantageuse grâce aux amortissements.

Seule une volonté de minimiser la rotation des locataires et d’assurer une plus grande stabilité locative pourrait motiver un investisseur à choisir la location nue.

Conclusion : une rentabilité toujours solide pour les investisseurs

Si la loi "Anti-Airbnb" introduit de nouvelles contraintes, son impact global sur la rentabilité des locations de courte durée semble limité. Les changements fiscaux affectent surtout les particuliers au régime micro-BIC, tandis que les investisseurs au régime réel continuent de bénéficier d’un cadre avantageux.

En revanche, l’arsenal réglementaire confère davantage de pouvoir aux collectivités locales, augmentant les exigences pour les propriétaires. Ces évolutions appellent donc les investisseurs à adapter leur stratégie, notamment en optimisant leur gestion fiscale et en se conformant aux nouvelles normes énergétiques.

Malgré tout, la location courte durée reste une option rentable pour les investisseurs bien informés et bien accompagnés. Les services de conciergerie ou les experts en fiscalité immobilière, par exemple, peuvent jouer un rôle clé pour maximiser les performances dans ce nouvel environnement législatif.

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Merci pour la lecture et à bientôt !

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