Loi anti-Airbnb : une nouvelle ère pour la location de meublés de tourisme

Le Parlement français a récemment adopté une réforme visant à encadrer plus strictement les meublés de tourisme, une mesure qui vient répondre aux préoccupations croissantes liées à l'impact de la location de courte durée sur le marché immobilier, en particulier dans les zones tendues. De la généralisation de l’enregistrement en mairie à l’élargissement des pouvoirs des communes, cette réforme impose de nouvelles règles aux propriétaires. Cet article décompose les principaux axes de cette loi et propose des stratégies pour les loueurs qui souhaitent continuer à optimiser leurs locations tout en restant conformes à la nouvelle réglementation.

1. L'enregistrement obligatoire pour toutes les locations de meublés de tourisme

La réforme introduit une obligation d’enregistrement systématique en mairie pour toutes les mises en location de meublés de tourisme, que le bien soit une résidence principale ou secondaire, et quelle que soit la commune. Ce dispositif doit être mis en place d’ici mai 2026 au plus tard. Il permettra aux municipalités de recenser plus efficacement les biens loués sur leur territoire et d’assurer le respect des normes de sécurité, de performance énergétique et de confort.

Les mairies disposeront d'un moyen de contrôle renforcé grâce aux numéros d’enregistrement. En cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un numéro falsifié, des amendes administratives pouvant aller jusqu’à 20 000 euros pourront être infligées aux contrevenants. L’objectif est de créer un cadre transparent et sécurisé pour la location de courte durée tout en veillant à protéger les biens immobiliers et à maintenir des conditions de logement correctes pour les habitants locaux.

2. Renforcement des pouvoirs des communes

Pour répondre aux spécificités de chaque territoire, la réforme offre aux municipalités de nouveaux outils de régulation du marché de la location touristique.

a) Fixation de quotas de locations touristiques

• Les communes où les résidences secondaires représentent plus de 20 % des logements, ou qui appliquent une taxe sur les logements vacants, pourront limiter le nombre total de meublés de tourisme autorisés. Cela permettra de réguler les locations saisonnières, particulièrement dans les zones où la pression immobilière est forte, et d’éviter la transformation excessive de résidences en logements temporaires pour touristes.

b) Délimitation de zones exclusivement résidentielles

• Désormais, les plans locaux d’urbanisme pourront inclure des secteurs réservés uniquement aux résidences principales. Cette mesure vise à préserver certaines zones pour les habitants permanents, évitant ainsi une concentration excessive de logements touristiques et permettant de maintenir un équilibre dans les quartiers résidentiels.

c) Réduction de la durée de location autorisée

• La réforme introduit la possibilité pour les communes de limiter à 90 jours par an la durée maximale de location touristique des résidences principales, contre 120 jours actuellement. Cette disposition, en vigueur dès 2025, donne aux municipalités un pouvoir accru pour contrôler les locations saisonnières. Tout dépassement pourra être sanctionné par une amende civile allant jusqu'à 15 000 euros, dissuadant ainsi les propriétaires de multiplier les séjours touristiques au détriment des habitants locaux.

d) Extension du règlement de changement d'usage

• Les communes disposant déjà de dispositifs de régulation du changement d’usage auront désormais la possibilité de contrôler les transformations de locaux non résidentiels en meublés de tourisme. Cela permettra, par exemple, d’encadrer les changements d’usage des bureaux en logements touristiques, afin de maintenir un équilibre entre les différents usages immobiliers dans les centres-villes.

3. Réflexions pour les loueurs de courte durée

Avec ces nouvelles mesures, les propriétaires et gestionnaires de locations de courte durée devront adapter leurs pratiques pour maximiser leur activité sans contrevenir aux règles en vigueur. Voici quelques pistes pour continuer à rentabiliser un bien immobilier malgré les restrictions.

a) Adopter la location moyenne durée pour diversifier les sources de revenus

• La location moyenne durée (d’une durée de 1 à 10 mois) offre une alternative intéressante, notamment pour répondre à la demande de travailleurs en mission, d’étudiants ou de personnes en transition. Ce type de location n’est pas concerné par les limitations de nuitées annuelles ou par les quotas, permettant ainsi de maintenir une activité locative tout en contournant certaines contraintes de la location touristique.

b) Opter pour la location longue durée meublée

• Pour ceux dont les biens sont situés dans des communes limitant les locations saisonnières, passer à une location longue durée meublée peut être une option rentable et fiscalement avantageuse. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet des déductions fiscales et reste attractif, même avec les réformes fiscales prévues en 2025. Les propriétaires peuvent ainsi garantir un revenu locatif stable et s’épargner les complications liées aux nouvelles obligations de la location courte durée.

c) Valoriser le bien et fidéliser une clientèle spécifique

• En ciblant une clientèle plus exigeante et en mettant l’accent sur des services personnalisés et une approche durable, les propriétaires peuvent justifier des tarifs plus élevés. Par exemple, l'utilisation de produits écologiques, des offres de conciergerie, et une décoration soignée peuvent attirer des voyageurs sensibles à la qualité et à la durabilité, ce qui permet de maximiser les revenus sans nécessairement augmenter la fréquence des locations.

d) Faire appel à une conciergerie pour maximiser le rendement en conformité avec les règles

• Une conciergerie expérimentée dans la gestion de locations courte durée peut s’avérer précieuse. Elle permet non seulement d’optimiser les revenus, mais aussi de s’assurer de la conformité du bien aux nouvelles règles en gérant les démarches administratives et en garantissant des périodes de location optimales. Une conciergerie saura également diversifier la clientèle et limiter le turn-over, afin de rester en dessous des seuils autorisés tout en assurant des séjours de qualité.

Conclusion : une nouvelle dynamique pour la location de courte durée en France

La réforme de 2025 marque un tournant dans l’encadrement de la location de meublés de tourisme. En réponse aux effets sur le marché immobilier et la vie des quartiers, le Parlement a pris des mesures visant à réguler plus strictement cette activité. Bien que contraignantes, ces nouvelles règles peuvent aussi représenter une opportunité pour les propriétaires de repenser leur stratégie locative en s’orientant vers des modèles plus stables, comme la location moyenne ou longue durée, et en misant sur une clientèle haut de gamme et fidèle.

Dans ce contexte, les services de conciergerie spécialisés en courte durée deviennent des alliés stratégiques pour les propriétaires souhaitant maintenir une rentabilité élevée tout en respectant les nouvelles réglementations. Adapter sa stratégie est désormais incontournable pour réussir dans ce marché en évolution.

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